धर्म, आध्यात्म और तेजी से विकसित हो रहे आधुनिक इंफ्रास्ट्रक्चर की पावन नगरी वाराणसी (काशी) में अपना निजी आशियाना बनाने या सुरक्षित रियल एस्टेट निवेश करने की चाह रखने वाले लोगों के लिए एक शानदार और किफायती मौका सामने आया है। श्री काशी विश्वनाथ मंदिर से महज 6.2 किलोमीटर की दूरी पर और नेशनल हाईवे-31 (NH-31) के रणनीतिक कनेक्टिविटी कॉरिडोर के नजदीक स्थित एक प्राइम रेजिडेंशियल प्लॉट की खुली ई-नीलामी (E-Auction) की जा रही है। वित्तीय संस्थान द्वारा सरफेसी कानून (SARFAESI Act) के तहत निष्पादित की जा रही इस सार्वजनिक नीलामी में प्लॉट का बेस यानी रिजर्व प्राइस (Reserve Price) मात्र ₹37.36 लाख तय किया गया है। पिछले कुछ वर्षों में काशी विश्वनाथ धाम कॉरिडोर के कायाकल्प, रिंग रोड फेज-2, बाबतपुर एयरपोर्ट हाईवे विस्तार और प्रस्तावित रोपवे प्रोजेक्ट्स के चलते बनारस के प्राइम इलाकों में जमीनों के दाम आसमान छू रहे हैं। ऐसे में मुख्य शहर और नेशनल हाईवे से चंद मिनटों की दूरी पर ₹37 लाख के दायरे में क्लियर टाइटल वाला बैंक ऑक्शन प्लॉट मिलना निवेशकों और एंड-यूजर्स दोनों के लिए एक बेहद आकर्षक अवसर माना जा रहा है।

लोकेशन की खासियत: मंदिर, हाईवे और एयरपोर्ट का शानदार त्रिकोण

इस प्रॉपर्टी की सबसे बड़ी यूएसपी इसकी भौगोलिक अवस्थिति है। वाराणसी में किसी भी रिहायशी या व्यावसायिक जमीन की कीमत इस बात से तय होती है कि उसकी पहुंच श्री काशी विश्वनाथ मंदिर, प्रमुख गंगा घाटों, कैंट रेलवे स्टेशन और हाईवे नेटवर्क से कितनी सुलभ है:

• काशी विश्वनाथ मंदिर से मात्र 6.2 किमी: बाबा विश्वनाथ के मुख्य धाम और दशाश्वमेध घाट तक पहुंचने में सामान्य ट्रैफिक में केवल 15 से 20 मिनट का समय लगता है, जो शहर के भीतरी भीड़भाड़ से दूर शांत रिहायशी माहौल देता है।

• नेशनल हाईवे-31 (NH-31) से सीधा जुड़ाव: एनएच-31 गाजीपुर, बलिया और बिहार को जोड़ने के साथ-साथ शहर के आउटर रिंग रोड नेटवर्क से सीधे कनेक्ट करता है। इससे बिना शहर के जाम में फंसे लाल बहादुर शास्त्री अंतरराष्ट्रीय हवाई अड्डा (बाबतपुर) और चंदौली-प्रयागराज हाईवे की ओर आसानी से निकला जा सकता है।

• विकसित सामाजिक इंफ्रास्ट्रक्चर: प्लॉट के 2 से 3 किलोमीटर के दायरे में प्रतिष्ठित स्कूल, सुपर स्पेशियलिटी अस्पताल, स्थानीय बाजार और दैनिक जरूरत की सभी सुविधाएं मौजूद हैं।

₹37.36 लाख की रिजर्व प्राइस: बाजार भाव से क्यों है सस्ती डील?

वर्तमान में वाराणसी विकास प्राधिकरण (VDA) के अंतर्गत आने वाले और एनएच-31 से सटे क्षेत्रों में निजी कॉलोनाइजर्स और बिल्डरों द्वारा प्लॉट 4,000 से लेकर 6,000 रुपये प्रति वर्ग फुट तक के भाव में बेचे जा रहे हैं।

यह प्लॉट किसी डिफॉल्ट लोन खाते की रिकवरी के तहत बैंकिंग संस्थान द्वारा सार्वजनिक ई-ऑक्शन के माध्यम से नीलाम किया जा रहा है। वित्तीय कानून के अनुसार, बैंक का मुख्य उद्देश्य अपना फंसा हुआ ऋण (Loan Dues) वसूलना होता है, मुनाफा कमाना नहीं। इसी कारण बैंक ऑक्शन प्रॉपर्टीज का रिजर्व प्राइस स्वतंत्र सरकारी वैल्यूअर्स द्वारा मौजूदा सर्किल रेट और संकटग्रस्त संपत्ति के मानकों पर आंका जाता है, जो सामान्यतः खुले बाजार की मांग दरों (Market Rates) से 20% से 35% तक कम होता है। ₹37.36 लाख की शुरुआती कीमत मध्यमवर्गीय खरीदारों के लिए एक सुरक्षित बजट विकल्प प्रदान करती है।

ई-नीलामी में कैसे लें भाग: रजिस्ट्रेशन और EMD जमा करने की प्रक्रिया

बैंक ऑक्शन में भाग लेने की पूरी प्रक्रिया अब पारदर्शी और ऑनलाइन (e-Auction) माध्यम से संचालित होती है:

1. पोर्टल पर पंजीकरण: इच्छुक बोलीदाताओं को आधिकारिक ई-नीलामी पोर्टल (जैसे ibapi.in, bankeauctions.com या mstcecommerce) पर जाकर अपना वैध पैन कार्ड, आधार कार्ड और बैंक खाते के विवरण के साथ बिडर (Bidder) के रूप में मुफ्त रजिस्ट्रेशन करना होता है।

2. धरोहर राशि (EMD – Earnest Money Deposit): नीलामी में हिस्सा लेने के लिए आरक्षित मूल्य (₹37.36 लाख) का 10 प्रतिशत यानी लगभग ₹3,73,600 बतौर बयाना राशि (EMD) ऑनलाइन एनईएफटी/आरटीजीएस (NEFT/RTGS) के जरिए तय अंतिम तिथि से पहले बैंक के नोडल खाते में जमा कराना अनिवार्य होता है।

3. ऑनलाइन बिडिंग प्रक्रिया: तय नीलामी के दिन और समय पर रजिस्टर्ड यूजर्स कंप्यूटर या मोबाइल स्क्रीन से अपनी बोली (Bids) दर्ज कराते हैं। बोली एक निश्चित इंक्रीमेंटल वैल्यू (जैसे ₹10,000 या ₹25,000) के गुणक में आगे बढ़ती है।

4. सफल बोलीदाता का चयन: निर्धारित समय सीमा समाप्त होने पर जो व्यक्ति सबसे ऊंची बोली (Highest Bidder) लगाता है, उसे विजेता घोषित कर दिया जाता है। यदि आप बोली नहीं जीतते हैं, तो आपकी जमा की गई ईएमडी राशि बिना किसी कटौती के 48 से 72 घंटों के भीतर आपके मूल बैंक खाते में स्वतः वापस आ जाती है।

भुगतान की समय सीमा और कानूनी दस्तावेज (Sale Certificate)

सरफेसी अधिनियम, 2002 (SARFAESI Act 2002) के तहत ऑक्शन जीतने वाले सफल खरीदार को भुगतान के कड़े नियमों का पालन करना होता है:

• नीलामी के दिन या अगले दिन: बोलीदाता को अपनी अंतिम बोली का 25% हिस्सा (जिसमें पहले से जमा 10% EMD शामिल होती है) तुरंत जमा करना पड़ता है।

• शेष 75% राशि: शेष बची 75 प्रतिशत राशि का भुगतान बैंक द्वारा जारी बिक्री पुष्टिकरण पत्र (Sale Confirmation Letter) के 15 दिनों के भीतर (या बैंक की विशेष लिखित अनुमति से अधिकतम 90 दिनों में) करना होता है।

• सेल सर्टिफिकेट और दाखिल-खारिज: पूरा भुगतान होते ही बैंक संपत्ति का 'सेल सर्टिफिकेट' (Sale Certificate) जारी करता है। इस सर्टिफिकेट के आधार पर उप-निबंधक कार्यालय (Sub-Registrar Office) में स्टाम्प ड्यूटी अदा करके रजिस्ट्री कराई जाती है और नगर निगम या राजस्व अभिलेखों में बिना किसी कानूनी विवाद के खरीदार के नाम दाखिल-खारिज (Mutation) संपन्न हो जाता है।

बैंक ऑक्शन में बोली लगाने से पहले इन बातों की जरूर करें जांच

भले ही बैंक की नीलामी में जमीन का मालिकाना हक सुरक्षित माना जाता है, लेकिन बोली लगाने से पहले निवेशकों को 'एज इज व्हेयर इज' (As is where is basis) के सिद्धांत को ध्यान में रखते हुए कुछ जरूरी सावधानियां अवश्य बरतनी चाहिए:

• फिजिकल बनाम सिम्बॉलिक पजेशन (Possession Type): बैंक नोटिस में यह जांच लें कि बैंक के पास प्रॉपर्टी का 'भौतिक कब्जा' (Physical Possession) है या केवल 'सांकेतिक कब्जा' (Symbolic Possession)। फिजिकल पजेशन वाली संपत्तियों में पजेशन तुरंत मिल जाता है और कोई अड़चन नहीं आती।

• साइट विजिट (Physical Inspection): बैंक द्वारा दी गई निरीक्षण अवधि (Inspection Window) के दौरान मौके पर जाकर प्लॉट की चौहद्दी, रास्ते की चौड़ाई, बिजली-पानी के खंभे और वास्तविक नाप-जोख का मिलान राजस्व नक्शे से जरूर कर लें।

• बकाए की पड़ताल: स्थानीय विकास प्राधिकरण (VDA) या नगर निगम का कोई पुराना हाउस टैक्स या सीवर टैक्स बकाया तो नहीं है, इसकी जानकारी संबंधित बैंक के रिकवरी ऑफिसर से लिखित रूप में समझ लें।

वाराणसी में नेशनल हाईवे से सटी और मंदिर के निकटवर्ती दायरे में स्थित यह प्रॉपर्टी उन लोगों के लिए बेहतरीन मौका है जो धार्मिक नगरी में अपने सपनों का घर बनाना चाहते हैं या भविष्य में भारी पूंजीगत वृद्धि (Capital Appreciation) के लिए जमीन में सुरक्षित निवेश तलाश रहे हैं।